부동산 주택임대차보호법 갱신거절 관련 (계약갱신요구권, 전월세상한제, 법률 공동소관)

 

국토교통부에서 발췌한 주택임대차 보호법 주요 내용과 Q&A 내용입니다.

 

 

< 개정된 주택임대차보호법 주요 내용 >

 

1. 계약갱신요구권

: 계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어난다.

 

2. 전월세상한제

: 전월세 상한제는 계약 갱신 요구 시 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄일 수 있다.

 

3. 법률 공동 소관

: 법무부 · 국토교통부가 법률을 공동으로 소관토록 하여 주택임대차 제도 마련 시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하고자 한다.

 

 

 

 

< 주택임대차 보호법 :: 갱신거절 :: >

 

Q1. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있을까요?

전제: 다음의 규정(개정 주임법 제6조의 3 제1항)에서 본인의 상황이 해당되는 케이스로 확인하시면 됩니다.

 

(1) 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

: 차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연체액이 2 기분에 달하기만 하면 됨

☞ 임차인이 1,2월분 월세를 연속하여 연체한 경우

☞ 1월 연체 후 2,3월에 지급하였다가 4월에 다시 연체한 경우

 

(2) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

☞ 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우

☞ 주택 본래 용도가 아닌 불법 영업장 등의 목적으로 임차한 경우

 

(3) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

☞ 임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제 제공한 경우

* 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외

 

(4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

☞ 임대인 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용, 수익 하게 한 경우

 

(5) 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

☞ 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의 없이 무단 증, 개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우

☞ 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우

 

(6) 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우

☞ 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거 기능 상실

 

(7) 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

☞ 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

☞ 주택이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

☞ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

(8) 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

(9) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

☞ 임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우

* 1번부터 8번까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 중대한 사유가 있는 경우

 

 

Q2. 임대인이 본인 또는 직계 존, 비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적 주택에 거주하다가 제삼자에게 임대를 한 경우는 어떻게 될까요?

☞ 갱신되었을 경우의 기간에 제3자에게 임대한 경우, 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있다.

 

 

Q3. 실제 거주를 이유로 갱신 거절한 임대인이 제삼자에게 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는?

☞ 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미한다.

예시) 거주자의 사망, 갑작스러운 업무 파견 등 예측할 수 없었던 불가피한 사유

 

 

Q4. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인지 확인할 수 있는 방법은 무엇일까요?

☞ 갱신 거절된 임차인은 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 확인할 수 있도록 할 예정이라고 합니다.

 

*갱신거절 임차인 임대차 정보 열람권 확대

- 주민등록 전입세대 열람 범위 확대(주민등록법 시행규칙 제14조)

- 확정일자 등 열람범위 확대(주택임대차 보호법 시행령 제5조)

 

 

Q5. 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담하는지?

☞ 제삼자에게 임대한 것이 아니기 때문에 주택임대차 보호법상의 법정손해배상책임의 대상은 아니지만, 허위로 거절한 것으로 판단되면 민법 제750조 일반 불법행위 책임을 지게 될 수 있다.

 

 

Q6. 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한가?

☞ 불가능하다. 왜냐하면 법인이 주택임대차 보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문이다.