[계약갱신요구권] 부동산 임대를 하고 있다면 당장 알고 있어야 할 개정된 주택임대차보호법

참고자료 : 국토교통부, 법무부

 

 

 

주택임대차보호법.pdf

0.20MB

 

 

계약갱신요구권이란?

임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로써 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.

 

 

 계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있을까요?

 

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

예시) 만료일 : 11월 30일 경우

☞ 만료일 1개월 전인 10월 31일까지는 계약갱신요구권을 임대인에게 이야기해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 2020년 12월 중으로 계약갱신요구권 행사 기간 변경

 

2020년 12월 10일 이후로 새롭게 체결되거나 갱신된 임대차 계약 건에 대해서는 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 요구해야 합니다.

 

원래 1개월 전까지 계약갱신요구권을 요구하면 되었는데 이제 2개월 전까지는 의사가 있을 경우 권리를 행사해야 합니다.

 

그렇다면 만약에 계약갱신요구권 행사 기간이 변경되는 시점이 12월 10일 당일 계약이 만료되거나 최초로 계약을 체결할 경우에는 어떻게 될까요?

 

12월 10일 계약이 만료되는 경우에는

☞ 1개월 전까지 요구해야 합니다.

 

12월 10일 계약이 최초 계약되어 2022년 12월 10일에 만료되는 경우에는

☞ 2개월 전까지 요구해야 합니다.

 

 

 

 임차인에게 총 몇 회의 계약갱신요구권이 부여될까요?

 

1회에 한하여 행사 가능하며, 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다.

 

 

 

 임대인이 법 시행 이전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우

 

법 시행일(7월 31일) 이전에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

 

 

 

 묵시적 갱신도 계약갱신요구권을 행사한 걸로 간주될까요?

 

아닙니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다고 명확한 의사표시를 한 경우에만 인정됩니다.

 

그러니 임대인은 임차인에게 계약만료일 전 계약갱신을 할 것인지에 대한 의사를 물어보고 답변을 받는게 추후 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 행사 사이의 혼돈을 피할 수 있습니다.

 

 

 

 그렇다면 계약갱신요구권 요청 시 별도의 방식이 존재할까요?

 

구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

 

 

 

 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 계약 약정을 한 경우에는?

 

주택임대차 보호법 제10조(강행규정)에 의거 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 불리한 약정이어서 효력이 없으므로 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

 

 계약갱신요구권 행사 시 무조건 2년 동안 거주해야 하나요?

 

1회에 한하여 갱신되는 기간은 2년으로 보지만, 언제든 임차인이 해지를 통보할 수 있습니다.

단, 해지의 효력은 임대인이 해지 통보받은 날부터 3개월 후 발생됩니다.

그러니 이사 갈 계획이 있다면 미리 임대인에게 해지 통보를 해야 되겠죠?

 

 

 

 계약기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고 싶을 때에는 어떻게 해야 할까요?

 

2년 미만으로 정한 임대차기간도 그 기간을 2년으로 보므로, 임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다. 2년의 임대차 기간을 보장받고 계약 기간 만료 전에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

 

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

▶관련글◀

 

2020/09/10 - [경제노트] - [부동산대책] 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환하는 경우

[부동산대책] 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환하는 경우

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------