[부동산대책] 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환하는 경우

참고자료: 국토교통부

---

" 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환이 가능할까? "

---

 

이번에 개정된 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세로의 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란합니다.

 

동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의 2에 따른 법정 전환율 규정이 적용됩니다. (아래참조)

 

 

주택임대차보호법 제7조의2

 

 

위 주택임대차보호법 제7조의 2의 1과 2에 나와있는 비율이란?

 

 

 

 

 

전월세 전환율이란?

전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율

 

---

" 임차인 동의 후 전세에서 월세로 전환할 때 월세는 어떻게 정해질까? "

(법정 월차임 전환율 조정 전 기준)

---

주택임대차법 제7조의 2에 나와 있듯이 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우, 전환되는 금액에 "10%"와 "기준금리(현 0.5%)+3.5%" 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 결정됩니다.

 

예시) 전세가 5억 원일 경우 월세로 전환 시 (조정 전 기준)

1. 보증금 3억 원에는 월세 67만 원을 넘을 수 없음
전환되는 금액 2억 x 4% = 8,000,000원 / 12개월 = 666,666원/월

2. 보증금 2억 원에는 월세 100만 원을 넘을 수 없음
전환되는 금액 3억 x 4% = 12,000,000 / 12개월 = 1,000,000원/월

 

 

 

 

지난 7월 31일에 <주택임대차보호법> 시행령 일부 개정안 입법예고(2020. 8. 31. ~ 2020. 9. 10.) 했었습니다. 

 

바로, 위에서 다룬 내용의 '법정 월차임 전환율 하향 조정'에 대한 내용입니다.

 

임차인이 전세로 거주하는 경우보다 월세로 거주하는 경우 주거비 부담이 커지고 있어 이러한 부담감을 최소화시키기 위하여 하향 조정했습니다.

 

기준금리(현 0.5%) + 3.5%  →  기준금리(현0.5%) + 2%

 

---

법정 월차임 전환율 4% → 2.5%로 변경되면 현재 존속 중인 계약에도 적용되는 것일까? "

---

개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용됩니다.

 

예시) 전세가 5억 원일 경우 월세로 전환 시 (조정 후 기준)

1. 보증금 3억 원에는 월세 42만 원을 넘을 수 없음
전환되는 금액 2억 x 2.5% = 5,000,000원 / 12개월 = 416,666원/월

2. 보증금 2억 원에는 월세 63만 원을 넘을 수 없음
전환되는 금액 3억 x 2.5% = 7,500,000원 / 12개월 = 625,000원/월